Что такое правоустанавливающие документы на земельный участок и как их получить
Для того чтобы владеть недвижимостью, собственник должен получить правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы. Без них проводит какие-либо операции с собственностью — невозможно, подобную процедуру невозможно будет зарегистрировать в реестре. Более того, при их отсутствии нет возможности даже подтвердить право владения. А поэтому и какие-либо споры, претензии предъявить — не получится (например, если сосед переместил свой забор на чужую территорию). Что представляют собой правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок, каким образом их можно получить? И при каких условиях они теряют свою юридическую силу?
Что является правоустанавливающим документом на земельный участок
Разновидности правоустанавливающих документов
Согласно действующим законодательным нормативам Российской Федерации, правоустанавливающими документами на использование земельных участков являются следующие:
• договор купли-продажи или дарения;
• договор мены (сейчас практически не используются, но ранее оформленные документы не теряют своей актуальности и юридической силы);
• решение суда о передаче права собственности на участок;
• свидетельства наследника, зафиксированные нотариусом в установленном законодательном порядке;
• решения органов местной власти о передаче недвижимости в право собственности (их выдают как физическим, так и юридическим лицам);
• выписки от колхозов, совхозов (о выделении земельного пая или участка для ведения сельскохозяйственной деятельности);
• постановления о приватизации (преимущественно выдаются садоводческими товариществами);
• договор аренды (обязательно указывается, на какой именно срок, бессрочными такие договоры не могут быть и не признаются действительными);
• договор доверительного управления;
• договор передачи недвижимости взамен отказа на претензии к выплате алиментов;
• договор ренты;
• договор деления земельного участка на части между равносильными собственниками (выдается, например, при разделении недвижимости между наследниками);
• документ, являющийся подтверждением покупки недвижимости по результатам проведенных торгов (включая электронные).
К правоустанавливающим документам на земельный участок относятся все вышеуказанные. Их наличие у гражданина является подтверждением права владения и распоряжения. Соответственно, он получает возможность выполнить регистрацию и добавление участка в кадастровый реестр. А далее распоряжаться по своему усмотрению (согласно установленной категории предназначения земли).
Что такое правоудостоверяющие документы
Получение правоустанавливающих документов на земельный участок дает возможность обратиться в Росреестр, чтобы зафиксировать свое право владения (или гражданина, предоставившего право представлять его интересы в юридическом поле). Но чтобы в дальнейшем осуществлять какие-либо операции с недвижимостью, например, продать, подарить, выставить на торги, потребуются правоудостоверяющие документы. Они не являются аналогом правоустанавливающих! Так что их нотариус будет требовать в обязательном порядке при сопровождении какой-либо сделки.
К правоудостоверяющим документам относятся следующие:
• акт, постановление, свидетельство, выданные владельцем (с описанием предоставленных прав распоряжения);
• свидетельство о праве собственности (их выдавал Росреестр до 2017 года, затем упразднили);
• свидетельство, подтверждающие получение статуса арендатора;
• выписка из ЕГРН (начиная с 2017 года, это является основной правоудостоверяющий документ, может быть в бумажном или электронном виде).
Только наличие правоустанавливающих документов на земельный участок, а также правоудостоверяющих, дает право в полной мере распоряжаться недвижимостью, совершать с ней любые юридически значимые операции.
Как выглядит правоустанавливающий документ на земельный участок
Существует множество форм и образцов правоустанавливающих документов на земельный участок. Актуальные версии можно выгрузить на портале Госуслуги или же получить в ближайшем МФЦ (многофункциональный центр). Но при этом в каждом из них обязательно содержится следующая информация:
• общие данные гражданина (резидент или нерезидент), которые получают право пользования участком (ФИО, дата рождения, место регистрации и проживания, серия, номер паспорта, орган, который выдал удостоверение личности и так далее);
• тип юридически значимой операции (каким образом осуществляется передача права пользования, например, через продажу, куплю, дарение, уступка);
• общие сведения об объекте недвижимости (адрес, площадь, особенности, кадастровый номер, категория земель и так далее, вся информация, необходимая для точной идентификации).
И если в Росреестр подаются документы, содержащие фактические ошибки, зачеркивания, то их могут попросту не принять. Потребуется повторно подтверждать право владения и получать правоудостоверяющие справки. При этом использование земельного участка без правоустанавливающих документов — запрещено, за это предусмотрена административная ответственность гражданина. Так как получить правоустанавливающие документы на земельный участок?
Какие документы являются правоустанавливающими на земельный участок
Где получить документыВ Российской Федерации на данный момент не существует единого государственного органа, который ответственен за оформление правоустанавливающих документов на земельный участок. Более того, в некоторых случаях граждане составить их могут самостоятельно, не прибегая к помощи юристов и нотариуса. Это могут быть:
1. Договор купли-продажи. Допускается их оформление без участия государственного представителя. Нотариус обязательно потребуется в тех случаях, если одним из участников сделки является недееспособное или несовершеннолетнее лицо.
2. Свидетельство наследника выдается только нотариусом, он же заверяет предоставленные сведения.
3. Сотрудники муниципалитета или местный административный орган, утверждающие передачу право использования и распоряжения участком.
4. Правопреемники структур, отвечающих за распределение прав и выдачу свидетельство от имени совхозов, колхозов.
5. Представители площадки, где осуществлялась продажа участка через открытые/закрытые торги. Они выдают соответствующую справку (что торг был выигран конкретным участником на определенных условиях).
6. Суд обладает правом передать в право пользования (вернуть, отнять) на основании вынесенного решения.
И хоть большинство видов правоустанавливающих документов на земельный участок оформить можно без государственного представителя, все подобные сделки все же рекомендуется заверять у нотариуса. В этом случае при возникновении претензий с чьей-то стороны проводить дополнительную экспертизу (для подтверждения достоверности справки) не потребуется.
Что будет за отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участокПравоустанавливающие документы на земельный участок — это обязательные документы для использования недвижимости. Их отсутствие является законодательным нарушением, за которое предусмотрена ответственность в соответствии со статьей 7.1 КоАП РФ. В частности, если кадастровая стоимость объекта определена, то санкции будут следующими:
• для физических лиц штраф в размере до 1,5% от заявленной кадастровой стоимости, но не менее 5 тысяч рублей;
• для должностных лиц штраф составит от 1,5 до 2% от заявленной стоимости, но не менее 20 тысяч рублей;
• юридические лица обязаны будут уплатить 2,5 – 3% штрафа, но не менее 100 тысяч рублей.
Если же кадастровая стоимость не определена, то санкции будут следующими:
• для физлиц предусмотрен штраф в размере 5 – 10 тысяч рублей;
• для должностных лиц штраф в размере 20 – 50 тысяч рублей;
• для юридических лиц штраф в размере 100 – 200 тысяч рублей.
Единственный вариант избежать такого наказания — это доказать, что нарушение было малозначительным и не нанесло ущерба фактическому собственнику. В том же случае, если недвижимостью завладели незаконно с реальными угрозами для фактического владельца, то здесь уже наступает уголовная ответственность. Такие ситуации рассматриваются в индивидуальном порядке судом.
Что делать, если документы были утрачены
Где получить правоустанавливающие документы на земельный участок, если их оригиналы по каким-либо причинам были утрачены? И что делать, к примеру, если речь о земельном пае, который выдал совхоз, прекративший свое существование ещё 30 – 40 лет назад? В таких случаях нужно обращаться в Росреестр. По возможности — предоставить любые справки и выписки о проведении юридически значимых операций с землей (если имеются).
Из реестра в дальнейшем подгружают правоустанавливающие документы на земельный участок из ЕГРН. Ведь там содержатся данные обо всех сделках с участием недвижимости, если у неё имеется кадастровый номер. И на основании полученных данных можно будет повторно зарегистрировать право собственности, получить весь список правоустанавливающих документов на земельный участок (и правоудостоверяющих — тоже).
Бывает и такое, что в ЕГРН вообще никаких сведений о недвижимости нет. Это означает, что земля не приватизирована, ей не присвоен кадастровый номер. Но если гражданин пользуется участком значительный период времени, то это дает ему право оформить недвижимость во владение. Потребуется только предварительно обратиться к кадастровому инженеру для подготовки плана межевания, определения кадастровой стоимости и так далее. Это длительный и сложный юридический процесс, но зато гражданин получит право полного распоряжения над недвижимостью. И даже сможет её продать по своему усмотрению.
Оформление правоустанавливающих документов на земельный участок
Как проверять
ЕГРН — это открытый реестр. И выписку из него по любому объекту может получить каждый желающий. И именно эти данные следует тщательно изучать перед покупкой интересующего участка. Там указывается:
• перечень правоустанавливающих документов на земельный участок;
• общие параметры (кадастровый номер, площадь, адрес, координаты);
• кто является фактическим владельцем (только базовые данные).
Там же можно узнать детальней об истории недвижимости, о том, кто ранее владел, что происходило с участком и так далее. Например, покупателя должно насторожить, если дата выдачи правоустанавливающих документов наступила всего месяц назад. Такую сделку уже следует расценивать как рисковую.
Заключение
Что является правоустанавливающим документом на земельный участок? Это справки, выписки, договора, которые подтверждают право владения и распоряжения недвижимостью. На их основании можно обратиться в Росреестр и закрепить свои полномочия в ЕГРН. На сегодняшний день именно таким образом подтверждается право владения на землю в Российской Федерации.
Зафиксированных образцов данных документов на законодательном уровне нет. Тот же договор купли-продажи составляется в произвольной форме. Главное — это данные, которые там содержатся.
И только по вышеуказанному списку правоустанавливающих документов на земельный участок можно в дальнейшем получить правоудостоверяющие. Последние — это своего рода подтверждение, что недвижимость включена в открытый государственный реестр, для неё зафиксировано право владения.
Соответственно, если человек распоряжается землей, но правоустанавливающих документов у него нет, то необходимо как можно скорее заняться разрешением этого вопроса. В лучшем случае придется заплатить штраф за самопроизвольное пользование недвижимостью. В худшем — землю передадут на баланс государства. И уже после этого получить какие-либо документы на неё не получится (только в судебном порядке).
