Что такое жилищный кооператив — виды, формы и цели

Это некоммерческие добровольные объединения граждан, которые оказывают содействие членам в приобретении жилья за счет собственных денег. Люди решают, что им надо совместно скопить деньги на выкуп или постройку жилплощади. На этом основании жилищные кооперативы создаются для исключительно одной цели. Они призваны помочь с собиранием средств на приобретения квартиры или коттеджа. Это официально действующие организации, подзаконные и имеющие определенные полномочия.

Есть три формы кооперативов:

1. Жилищные.

2. Строительные;

3. Накопительные.

Первые две категории подчиняются законодательству в виде ЖК РФ (конкретно гл.11). Могут выкупить квартирную площадь своим членам только в конкретном доме. И с 2018 г. они уже не имеют права взаимодействовать со строящимися объектами, только с готовыми.

Организация последней категории отличается возможностью приобретать жилплощадь без связи с конкретным строителем или зданием, если проведена сдача государственной комиссии. Деятельность всех ЖНК регулируется ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Для вступления гражданин может платить особые взносы. Они приходят на специальный корсчет и расходуются только на приобретение жилплощади. За целенаправленным использованием финансов ведут наблюдение Центробанк РФ и налоговые инстанции.

Также за тем, как тратятся эти деньги, следят сами пайщики. Кооператив публикует отчеты о движении финансов на сайте. Участники управляют деятельностью организации. Они могут переизбирать лиц в правление, установить лимит на сумму для выкупа, за которую ЖНК приобретает недвижимость для пайщиков.

Когда участники хотят проверить корректность движения средств, они могут созвать комиссию на ревизию. Это решают общие собрания членов жилкооператива. На них каждый голосует, чтобы выбрать проверяющего-ревизора. Им может быть либо один из плательщиков (не участник правления), либо сторонний независимый эксперт.

Когда у людей не хватает накоплений на приобретение квартиры, они вступают в ЖНК. Это подходит и тем, кто не желает оплачиывать высокие ипотечные проценты (либо банки средства не дают). «Общий котел», который формируется из денежных взносов пайщиков (в этом и есть суть жилищного кооператива), позволяет экономнее и быстрее накопить нужные суммы на жилье. Сбор денег идет быстрее по мере прибытия очередных претендентов. Денег становится все больше, процесс ускоряется. По мере достаточного кумулирования средств в кассе происходит выкуп квартиры для первого из участников жилищного кооператива. Потом наступает очередь следующего и пр. Таким образом, каждый имеет возможность получить вожделенные метры без переплат и риска конфискации банком.

Есть ограничение на варианты расходования средств из совместного бюджета. Нельзя их тратить на стройматериалы, рекламу или расчеты с исполнителями, заработную плату работникам. Можно осуществлять покупку только жилой недвижимости. Остальные расходы компенсируются из членских взносов, которые идут на спецсчет, компенсирующий разные нужды организации.

«Котел» обычно официально зовется паевым фондом, участники – пайщиками. Эта схема отлично действует, если членами становятся новые люди, по принципу «снежного кома». Каждый может выбрать себе подходящую квартиру и сообщить руководству. Тогда его ставят на очередь для получения жилья. По мере выкупа пайщик получает эту площадь в свое владение. Он может прописаться в жилье и вписать туда семью, жить самому или сдавать арендаторам. Причем паевые взносы гражданин может вносить в кассу, пока не компенсирует всю сумму. До окончательного погашения квартира принадлежит жилкооперативу, по аналогии с кредитом, но дешевле.

Если человек покупает квартиру на средства банковской организации, он станет ее владельцем сразу, согласно юридическим правилам. Но имущество пребывает в залоге до финального закрытия ипотеки. Паевые взносы все-таки остаются владением плательщика, пока он юридически остается членом кооператива. Он может распоряжаться квартирой: продавать или дарить, завещать. А если он выходит из состава организации, по своему заявлению может забрать накопленные деньги со счета (кроме членских и вступительных взносов).

Процедура оформления членства очень простая. Стать участником паевого фонда может любой человек в возрасте от 16 лет. Не требуется подтверждать финансовую состоятельность. Все просто: не вносишь деньги – не получишь квартиру.

Для вступления нужно просто приехать в офис и написать заявление. Из документов требуется паспорт и ИНН. При собеседовании с сотрудником надо рассказать, какое жилье требуется, чтобы его забронировали. Такие квартиры снимают с продажи. Когда от члена поступает предоплата на счет фонда, она закрепляется за пайщиком. По мере сдачи дома девелопером жилплощадь выкупается для человека.

Из платежей требуется внести взносы в течение 5 рабочих дней:

1. Вступительный: 10 тыс. руб., единоразовый.

2. Членский: от 1000 руб./месяц, можно выплачивать ежемесячно или сразу за год.

3. Первичный за жилье: в разных фондах варьируется, часто это 50% от стоимости.

После того как проходит продажа квартиры жилищному кооперативу, он может отдавать ее своим членам, очередь которых уже подошла. За течением строительства можно отследить на сайте девелопера. Удобно пользоваться камерой и режимом онлайн-трансляции. Изменения видны каждый месяц: как ставят крышу, окна, облицовывают фасад и пр.

Многих граждан интересует, можно ли оформить кредитование через паевой фонд. Это реально, причем тут есть ряд особенностей в пользу клиента.

Преимущества жилищных кооперативов – в более лояльных условиях в случае задержек взносов. Есть и штрафы, пени, но они существенно мягче, если сравнивать с мерами банков. Затраты в случае ипотечного займа через ЖНК или ЖСК будут меньше.

Для заключения договора необходимо обговорить эту возможность с фондом и подать заявку в банк. Важно, что страховка в данном случае необязательна. На всех этапах рассмотрения обычно требуется профессиональный отчет об оценке недвижимости. В паевом фонде это не нужно. Когда кредитор рассчитает цену квартиры, он предложит определенные условия для выплаты ипотеки.

Перед тем как вступить в ту или иную организацию, важно уточнить ее репутацию и благонадежность. Есть мнение, что пайщики теряют деньги, не видят ни квартиры, ни своих накоплений. Но так бывает не всегда, важно провести проверки ЖНК – тогда можно избежать проблем.Методы сканирования деятельности:

1. Выписка из ЕГРЮЛ: на сайте ФНС можно скачать перечень и поискать компанию по названию, ИНН или ОГРН. Там будут все сведения, включая информацию о членстве, ФИО директора. Так удобно проверить, насколько регулярно приходят новые члены, по датам вступления. Деньги в кассе организации копятся быстрее с приходом людей, очередь идет оперативнее. Если в месяц поступает 10-30 человек, это добрый знак: граждане доверяют сообществу, оно активно работает.

2. Информация из ЦБ РФ. В их реестры внесены все жилищные и накопительные паевые фонды. Файл размещен на сайте, если организация работает легально – она там присутствует в виде записи с оценкой благонадежности. Есть действующие ЖК/ЖНК, но на стадии банкротства/ликвидации, нужно проявить осторожность. Стоит проверить комментарии о ненадежности, чтобы принять решении о сотрудничестве.

3. Документация на портале самого ЖНК. Также важно посмотреть внутренние и организационные сведения. Они выложены на сайте сообщества в разделе с информацией. Их нужно скачать и внимательно изучить. Хорошо сравнить предоставляемые сведения с официальными источниками, какие жилищный кооператив цели ставит перед собой и соблюдает ли закон. Например, если не совпадает юридический адрес, то это может быть признаком мошенничества. Число пайщиков в отчете больше, чем в выписке из госреестра? Видимо, директор записывает туда «мертвые души». И это сразу бросает тень на его репутацию.

Также важно ознакомиться с разделом, где прописаны права и обязанности жилищного кооператива. Это нужно сделать обязательно. Каждый пайщик должен знать, что ожидается с его стороны и соблюдать установленные требования. Помогут также отзывы в социальных сетях, итоги аудиторской проверки, годовая отчетность компании.

Сегодня право на вступление в жилищный кооператив есть у каждого россиянина. Вопрос приобретения квартиры в рассрочку решается разными путями, и накопительные паевые фонды – один из них. Он вполне реален и выгоден для участников данного некоммерческого объединения. Согласно условиям жилищного кооператива, все накопления идут исключительно на снабжение членов выбранными вариантами недвижимости (дом или квартира). На другие цели средства расходоваться не могут.

В России существуют разные виды жилищных кооперативов, среди которых наиболее эффективных можно назвать накопительные. Деятельность данных объединений регулируется ЖК РФ. Также всегда можно сверить данные с сайта фонда и в Росреестре, ФНС.

Участие в жилищном кооперативе – выгодный и перспективный вариант выкупа дома или квартиры. Однако важно проверить благонадежность данной организации, удостовериться в работоспособности и тогда принимать решение о вступление в число пайщиков.